Preliminarmente insta consignar que
com a chegada dos direitos de segunda geração (direitos sociais) e com a
Constituição Federal de 1988 a propriedade deixou de ter um caráter exclusivamente
individualista e passou a exercer uma função social.
A função social da propriedade tem a
característica de posse-trabalho, visto que aquele que a detém, tem o dever de
torná-la produtiva para a sociedade, conforme ressalta Gonçalves:
A preponderância do
interesse público sobre o privado se manifesta em todos os setores do direito,
influindo decisivamente na formação do perfil atual do direito de propriedade,
que deixou de apresentar as características de direito absoluto e ilimitado
para se transformar em um direito de finalidade social. Basta lembrar que a
atual Constituição Federal dispõe que a propriedade atenderá a sua função social
(art. 5º, XXIII). Também determina que a ordem econômica observará a função da
propriedade, impondo freios à atividade empresarial (art. 170, III) (GONÇALVES,
2012, p. 11).
TIPOS DE POSSE:
A ideia de posse é complexa, é um
direito que deriva do desmembramento da propriedade. Aparentemente, o possuidor
age como proprietário, porém nem sempre propriedade e posse se vinculam ao
mesmo indivíduo ao mesmo tempo. Da posse se derivam várias situações possíveis.
Há a posse direta e indireta, a posse justa e injusta, a posse de boa-fé e de
má-fé, composse, posses paralelas, posse pro indiviso e pro diviso.
O Brasil adotou a teoria da posse de “Rudolf
Von Ihering”. Para Rudolf von Ihering, para caracterização da posse basta a
comprovação do corpus. Ao significado de corpus ele diz que tem que haver
conduta do agente em conexão com o bem, não necessitando o contato físico com o
bem, mas sim apenas sua conduta. Foi denominada por ele próprio como teoria
objetiva por tal motivo, a não necessidade de se saber a intenção do suposto
possuidor.
Cavalcanti, em artigo sobre o tema
explica bem a teoria:
Dessa forma, a conduta
vale mais que a intenção ou o contato físico com a coisa. Por exemplo, se um
lavrador colhe a plantação da safra e a deixa guardada, naquele instante não há
contato físico direto do lavrador com a coisa, mas se sabe que a coisa é dele
pela conduta previsível do lavrador, a de deixar guardada a colheita
(GONÇALVES, 2012). Assim acontece também em locais onde se extrai lenha e os
tocos de madeira são colocados em favor da corrente do rio para serem colhidos
à jusante. Os tocos navegam sozinhos, porém para a comunidade, sabe-se que eles
têm donos, não estão abandonados.
O direito positivo brasileiro acolheu
a teoria de Ihering para conceituar a posse, dessa forma é previsto a posse no
Código Civil da seguinte forma pelo art. 1.196, ao ser considerado possuidor
“todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes
inerentes à propriedade” (BRASIL, 2002).
No Brasil, por ser um país de
dimensões enormes e muitas áreas rurais distantes dos centros é muito comum que
a compra e venda de uma propriedade seja feita através de contrato de compromisso
de compra e venda de cessão de direitos. Nele, o possuidor ou posseiro transmite sua
posse sobre a propriedade ficando à cargo de quem comprou a regularização
quanto ao registro junto aos cartórios imobiliários.
Os registros imobiliários de
propriedades adquiridas através de cessões de direito podem vir de algum tipo de
acordo com a administração pública, ou, mais frequentemente, através de
sentença judicial sendo muito comum a utilização do instituto da usucapião.
No ano passado fui surpreendido com algumas sentenças que foram confirmadas pelos Tribunais de pessoas que conseguiram se firmar na propriedade com apenas 05 (cinco) anos ou mais pagando IPTU e cumprindo sua função social de moradia, mesmo sem ter documentação comprobatória de compra e venda, em lotes de dimensões de 1.000 mts² , o que necessitaria de pelo menos 10 (dez) anos de comprovação pelo instituto da usucapião.
Observe-se que este tema é o mais
complexo no ramo do Direito Civil, Direito das Coisas, por se tratar de
propriedade necessitando assim constantemente de atualização.
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