Preliminarmente, consigna-se que os
juros de qualquer espécie devem ser entendidos como o montante devido pelo uso
do capital de terceiro por um determinado período.
O juros no pé é da espécie de juros compensatórios.
É a remuneração ou rendimento do capital investido. Os juros são ditos
compensatórios quando devidos como remuneração pela utilização de capital
pertencente a outrem, a exemplo daqueles pagos nas operações de mútuo (ex.
empréstimo de dinheiro).
Juros no pé é a cobrança de juros compensatórios
antes da entrega das chaves do imóvel.
A
jurisprudência por muito tempo não estava em concordância. O juros no pé chegou
a ser chamado de situação “aberrante” pelo próprio STJ antes de uniformizar o
entendimento.
A celeuma cingia-se em saber se a
cobrança de juros compensatórios durante o período de construção de imóvel
prometido à venda - chamados pelo mercado imobiliário de "juros no
pé" - consubstanciava prática abusiva, à luz do arcabouço normativo aplicável
a relações jurídicas com esses contornos.
A controvérsia foi solucionada no Resp
Nº 670.117
A Seção, por maioria, decidiu que não
é abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios incidentes em período
anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de
imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária. Observou o Min.
Antonio Carlos Ferreira que, a rigor, o pagamento pela compra de um imóvel em
fase de produção deveria ser feito à vista. Não obstante, em favorecimento
financeiro ao comprador, o incorporador pode estipular o adimplemento da
obrigação mediante o parcelamento do preço, inclusive, em regra, a prazos que
vão além do tempo previsto para o término da obra. Em tal hipótese, afigura-se
legítima a cobrança dos juros compensatórios, pois o incorporador, além de
assumir os riscos do empreendimento, antecipa os recursos para o seu regular
andamento. Destacou-se que seria injusto pagar na compra parcelada o mesmo
valor correspondente da compra à vista. Acrescentou-se, ainda, que, sendo esses
juros compensatórios um dos custos financeiros da incorporação imobiliária
suportados pelo adquirente, deve ser convencionado expressamente no contrato ou
incluído no preço final da obra. Concluiu-se que, para a segurança do
consumidor, em observância ao direito de informação insculpido no art. 6º, II,
do CDC, é conveniente a previsão expressa dos juros compensatórios sobre todo o
valor parcelado na aquisição do bem, permitindo, dessa forma, o controle pelo
Judiciário. Além disso, afirmou o Min. Antonio Carlos Ferreira que se esses
juros não puderem ser convencionados no contrato, serão incluídos no preço
final da obra e suportados pelo adquirente, sendo dosados, porém, de acordo com
a boa ou má intenção do incorporador. Com base nesse entendimento, deu-se
provimento aos embargos de divergência para reconhecer a legalidade da cláusula
contratual que previu a cobrança dos juros compensatórios de 1% a partir da
assinatura do contrato. EREsp 670.117-PB, Rel. originário Min. Sidnei Beneti,
Rel. para acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, julgados em 13/6/2012.
SÍNTESE: O entendimento firmado pela
Segunda Seção do STJ é de suma relevância, já que importou em verdadeiro
rompimento do que vinha sendo firmado pelas Turmas de Direito Privado daquele
Superior Tribunal. Tanto a Terceira quanto a Quarta Turma do STJ entendiam que
a cobrança dos chamados juros “no pé” era abusiva frente às normas
consumeristas. Resumidamente, as decisões fundamentavam-se na ausência de
capital mutuado pela construtora ao promitente comprador, bem como na não
utilização do imóvel financiado, durante o período em que ele estava sendo
construído, o que revelava a abusividade desse tipo de encargo. Contudo, como
destacado, essa orientação foi superada no julgamento que comentamos nessa
oportunidade, ficando ressalvado, todavia, que a cobrança de juros “no pé”deve
constar expressamente no contrato, em razão do direito básico à informação,
expressamente previsto no art. 6º, III, do CDC (Obs: no destaque foi feita
referência ao inciso II do art. 6º, mas o correto é o inciso III).
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