LUCROS CESSANTES NO DIREITO IMOBILIÁRIO E SUA CUMULAÇÃO COM DANOS MORAIS

LUCROS CESSANTES NO DIREITO IMOBILIÁRIO E SUA CUMULAÇÃO COM DANOS MORAIS

O que são os lucros cessantes? São os danos materiais efetivos sofridos por alguém, em função de culpa, omissão, negligência, dolo, imperícia de outrem. Como são os lucros cessantes no Direito imobiliário? São os prejuízos materiais experimentados pelos adquirentes dos imóveis quando há atraso na entrega do imóvel Como são calculados os valores a título de lucros cessantes? São calculados com base no valor dos aluguéis mensais, com juros desde o vencimento, mês a mês e correção monetária desde o efetivo prejuízo, ou seja, desde a efetiva data da entrega do imóvel pactuada no contrato de compra e venda.

Os lucros cessantes podem ser cumulados com Danos Morais? Sim. Os danos morais relativos ao atraso na entrega do imóvel, devendo ser prolongado, acima do suportável. Qual o tempo que corresponde a suportável no atraso da entrega de um imóvel? O atraso tolerável é aquele que muitas vezes é expresso em “cláusula de tolerância” pactuada entre as partes, de 180 (cento e oitenta) dias. Não é necessária justificativa ligada a caso fortuito ou força maior para utilização do prazo de tolerância, contudo, qualquer imprevisto, ainda que decorrente de chuvas, greves, falta de insumos, mão de obra e demora na expedição da carta de habite-se deve ser resolvido durante este período. O prazo que começa a correr acima deste período já passa a ser considerado prolongado, pois passa a frustrar as legítimas expectativas do consumidor que acreditou estar adquirindo um imóvel com prazo de entrega certo. Como são caracterizados esses danos morais? Para a configuração do dano moral indenizável, o STJ possui entendimento de que, em que pese a impossibilidade de presunção da ocorrência de dano moral por atraso na entrega de imóvel adquirido na planta (descumprimento contratual), estará configurada a obrigação de indenizar quando houver, no caso concreto, circunstâncias excepcionais, devidamente comprovadas, que importem considerável e anormal violação a direitos da personalidade. Vejam parte do julgado mais recente sobre o tema: (...) É forçoso destacar que, num primeiro momento, mero atraso na entrega de um imóvel não é suficiente, de fato, para causar danos morais ao promitente-comprador. No entanto, quando o atraso se torna por demais prolongado (como no presente caso, em que atingiu o patamar de dois anos e seis meses), tem-se uma extrapolação da esfera dos meros dissabores cotidianos. O atraso prolongado passa a frustrar as legítimas expectativas do consumidor que acreditou estar adquirindo um imóvel com prazo de entrega certo. Um atraso de mais de dois anos e seis meses é conduta abusiva que ofende direitos da personalidade. (...) (grifo nosso)

Decisão mais recente do STJ: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.  PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. CUMULAÇÃO DE DANOS MORAIS COM LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ.  REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE ANÁLISE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL OBJETO DE INTERPRETAÇÃO DIVERGENTE. REQUISITO NECESSÁRIO MESMO EM RELAÇÃO À INTERPOSIÇÃO DO APELO NOBRE PELA ALÍNEA C DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. 1. Violação ao artigo 1.022 do CPC/2015 não configurada. 2. A revisão das conclusões a que chegou o Colegiado estadual - de ser devida a indenização por dano moral por descumprimento contratual, de acordo com as peculiaridades do caso concreto - reclama a interpretação de cláusulas contratuais e a incursão no contexto fático-probatório dos autos, providência inviável no âmbito do recurso especial, ante o teor do óbice inserto nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. A incidência da Súmula 7/STJ impede o exame de dissídio jurisprudencial, na medida em que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual deu solução à causa a Corte de origem. 4. A interposição do recurso  especial  com  fundamento  na  alínea c  não  dispensa a indicação do dispositivo de lei federal ao qual o Tribunal de origem tenha  dado  interpretação  divergente  daquela firmada  por outros tribunais. O não cumprimento de tal requisito, como no caso, importa deficiência  de  fundamentação. Incidência da Súmula 284/STF. 5. A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível o pagamento de indenização por lucros cessantes. Decisão estadual em consonância com o entendimento desta Corte. Aplicação da Súmula 83/STJ. 6. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 7. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1632716/AM, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 30/06/2017) (grifo nosso)