Se o valor venal do imóvel se trata “do valor de venda, ou o valor mercantil, isto é, o preço por que as coisas foram, são ou possam ser vendidas”, pode o Município cobrar o ITBI com base no valor de mercado?

  

Informativo Jurisprudencial de Direito Imobiliário, Urbanístico e Notarial 2018 – nº 07

A compra e venda de imóveis está dentro das maiores transações feitas entre nós. Quando feita de forma onerosa é devido ao Município o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) conforme comando Constitucional, ipsis litteris: Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: ... II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição. Qual o fato gerador do ITBI? Conforme exposto acima o fato gerador é a transmissão entre vivos, por ato oneroso, de bens imóveis. Quem é o contribuinte do ITBI? Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei. Qual a base de cálculo do ITBI? A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel conforme disposição do art. 38 do CTN, verbis: Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O que é valor venal do imóvel?  Por valor venal entende-se que se trata “do valor de venda, ou o valor mercantil, isto é, o preço por que as coisas foram, são ou possam ser vendidas”. Como se altera a base de cálculo do ITBI? Essa base de cálculo é submetida ao princípio da reserva legal (art. 97, IV da CTN), isto é, só a lei tributária material pode defini-la, assim mesmo precedida de prévia definição por lei complementar, verbis: Art. 97. Somente a lei pode estabelecer:  I - a instituição de tributos, ou a sua extinção;  II - a majoração de tributos, ou sua redução, ressalvado o disposto nos artigos 21, 26, 39, 57 e 65;  III - a definição do fato gerador da obrigação tributária principal, ressalvado o disposto no inciso I do § 3º do artigo 52, e do seu sujeito passivo;  IV - a fixação de alíquota do tributo e da sua base de cálculo, ressalvado o disposto nos artigos 21, 26, 39, 57 e 65; (grifei). Ademais a CF/88 é taxativa ao declarar que é proibido a majoração de tributo sem Lei que o estabeleça, ipsis litteris: Art. 150. Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios: I - exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça.

Se o valor venal do imóvel se trata “do valor de venda, ou o valor mercantil, isto é, o preço por que as coisas foram, são ou possam ser vendidas”, pode o Município cobrar o ITBI com base no valor de mercado?

No caso em tela, trata-se de um Agravo Interno em Recurso Especial AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.084.858 – SP (2017/0082747-0). Trata-se de agravo interno manejado por Município de São Paulo contra decisão que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial. Aduz o agravante que "a questão que ora se coloca ao conhecimento desta C. Corte é infraconstitucional, dizendo respeito à violação ao artigo 38 do Código Tributário Nacional, portanto, relativa à base de cálculo do ITBI e à possibilidade de arbitramento pelo Fisco de valor venal diverso daquele adotado para lançamento do IPTU". O SR. MINISTRO OG FERNANDES (Relator): O recurso especial foi interposto por exclusiva violação do art. 38 do Código Tributário Nacional. Isso estabelecido, a despeito de a base de cálculo do ITBI poder apresentar valor diverso do apurado para o IPTU, prevaleceu, no caso dos autos (ITBI), o valor da transação imobiliária à estimativa suposta pela autoridade fazendária: Com efeito, enquanto a autoridade impetrada sustenta que o valor de mercado, e por consequência o venal, é de R$ 535.337,00, os impetrantes comprovam por meio de contrato de financiamento que a base do negócio é de R$ 390.000,00 (fl. 34). Tal é a prova pré-constituída exigida por lei [sentença; e-STJ, fl. 93].  Essa conclusão encontra-se amparo no art. 38 do CTN, que trata do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos: "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos." No mais, o recurso especial esbarra nos óbices das Súmulas 280/STF e 7/STJ. Vale conferir o acórdão combatido (e-STJ, fls. 133/134): Soa estranho, portanto, que um mesmo imóvel apresente valores venais distintos, segundo se trate de lançamento de ITBI ou de IPTU, tanto mais se considerar-se que inexiste autorização legal a arrimar a exigência daquele primeiro tributo nos termos pretendidos pelo município com esteio no Decreto Municipal 46.228/05. Tampouco o diploma aludido no precedente parágrafo introduz critérios seguros de estipulação do preço de mercado do imóvel, uma vez que prescreve utilização de programa de computador e, somente quando de dissenso do contribuinte, possibilitam perícia avaliatória. De ressaltar, outrossim, que o estabelecimento do valor venal, segundo a legislação do IPTU, é efetuado com esteio em parâmetros previamente delineados e dados a conhecimento público, ao passo que obscuros são os parâmetros adotados pelo município para apurar a base de cálculo do ITBI. De rigor, pois, adotar como base de cálculo do ITBI o montante pago pelo imóvel ou o valor venal utilizado no cálculo do IPTU, o que for maior, conforme disposto nos artigos 7º e 8º da Lei Municipal 11.154/91.

Portanto, a Base de cálculo do ITBI pode ser o montante pago pelo imóvel ou o valor venal utilizado no cálculo do IPTU, o que for maior, mas não pode o Município utilizar como base de cálculo o valor de mercado do imóvel dissoante com o valor da venda ou do IPTU.