Locação de Imóvel - Denúnica vazia - Acessio Temporis - prazo de 30 meses ou cinco anos quando há somatória de tempo nos contratos?

Informativo Jurisprudencial de Direito Imobiliário, Urbanístico e Notarial 2018 – nº 03

Dentro das relações imobiliárias a locação do imóvel urbano residencial ou comercial é uma das questões mais relevantes. Para regular as relações entre locador e locatário temos a Lei do Inquilinato “Lei 8.245/99” com as alterações feitas pela Lei “12.112/2009” e o Código Civil de 2002. A primeira norma legal surgiu em 1921 - Decreto Legislativo 4.403- para reger especificamente as relações locatícias no Brasil. Antes disso todo vínculo locatício era regido pelo Código Civil de 1916. Em 1934 com o Decreto-Lei n° 24.150, conhecido como “lei de luvas”, os nossos legisladores decidem interferir mais incisivamente nas relações locatícias não residenciais evitando que os proprietários de lojas e pontos comerciais cobrassem o que bem entendessem pela renovação dos seus contratos, permitindo assim que o LOCATÁRIO pudesse ao longo do tempo estabelecer o seu fundo de comércio com respaldo legal e a segurança de que não teria o seu esforço subtraído de forma vil. Com os efeitos da segunda guerra mundial, até o ano de 1964 (ano em que ocorreu o golpe militar), o Brasil editou 21 leis “temporárias/transitórias” para regular o caos social instaurado por efeito das guerras em todo o mundo devido à escassez de imóveis, notadamente aqueles que seriam destinados à locação. Neste ínterim surgiu a denúncia cheia com a intenção de minimizar os efeitos dos donos de imóveis retirarem a locação para repassarem a outros locatários a maiores preços. Com a criação do banco nacional de habitação (BNH) em 1964, e a criação de estímulos aos investimentos na construção civil para dar mais equilíbrio na lei de procura x oferta, fundamentalmente dos imóveis destinados à locação, surge no nosso ordenamento jurídico a “denúncia vazia” na qual o proprietário poderia reaver o imóvel, imotivadamente após certo período, se a relação locatícia não lhe estivesse sendo satisfatória. A partir daí então houve um maciço investimento na construção civil, até porque até então a diversidade de investimentos no nosso país era muito pouca, e o investimento em imóveis para alugar se tornou vantajoso, sendo também viável ao LOCATÁRIO que ainda não possuía até então condições para a aquisição do imóvel próprio. Nesse contexto surge em 1991 a lei do inquilinato vigente (Lei 8.245/91) que agrega todo o aprendizado obtido pelos nossos legisladores ao longo dos fatos aqui narrados nesse breve histórico das relações locatícias[1]. Devido ao grande interesse sobre o assunto escolhemos esta semana um julgado do final de 2017 pelo Superior Tribunal de Justiça sobre a “denúncia vazia”. Também fica a dica aos colegas advogados que uma boa causa se ganha sempre na instância superior. Melhor ainda se for em tribunal superior, como no caso em tela.

Processo: REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade, julgado em 07/11/2017, DJe 17/11/2017

In casu, Trata-se de recurso especial interposto por D. DE S. C. E OUTRO, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais assim ementado, in verbis: "AÇÃO DE DESPEJO - DENÚNCIA VAZIA - POSSIBILIDADE DE CONTAGEM DO PRAZO DE TRINTA MESES COM A UTILIZAÇÃO DE RENOVAÇÕES SUCESSIVAS POR PRAZO DETERMINADO - SENTENÇA MANTIDA - Em todas as locações residenciais por escrito, com prazo igual ou superior a trinta meses, admitindo-se para a contagem deste prazo a ocorrência de renovações sucessivas por prazo determinado, fica evidenciada a possibilidade da denúncia vazia, que é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel, diferente do que ocorre quando o prazo é inferior a trinta meses, onde os locadores irão subordinar-se às restrições do artigo 47, ou seja, denúncia justificada. - Recurso Não Provido".

Nas razões recursais os recorrentes alegam violação dos arts.46 e 47 da Lei nº 8.245/1991, além de dissídio jurisprudencial. Sustentam a impossibilidade de despejo por denúncia vazia, pois nenhum dos contratos de locação foi celebrado por prazo superior a 30 (trinta) meses. Asseveram que a locação, entretanto, "foi firmada por três instrumentos distintos, sendo que nenhum deles com prazo de trinta meses", não sendo possível, no caso, a cumulação dos períodos de renovação contratual.

Breve histórico da demanda: Na origem, V. B. F. M. propôs ação de despejo contra D. DE S. C. e outro postulando a desocupação do imóvel e a entrega das chaves. Narra que celebrou contrato de locação para o período inicial de 1º/10/2008 a 31/3/2009 (duração de 6 meses ), prorrogado por escrito mediante dois aditivos contratuais até o dia 31/3/2011, totalizando 30 (trinta) meses. Após, notificou extrajudicialmente os requeridos para comunicar o desinteresse na renovação. O juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido.  No julgamento da apelação o Tribunal de origem negou provimento ao recurso reafirmando o juízo de primeiro grau com base nos seguintes fundamentos: "(...) A controvérsia cinge-se na verificação se é possível ou não a soma do contrato originário com os aditamentos sucessivos, para o cômputo do prazo de trinta meses consignado no art. 46 da Lei 8.245/91, para a interposição da denúncia vazia. A denúncia vazia é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. Quando não há possibilidade de renovação compulsória da locação, o contrato submete-se aos princípios gerais da lei do inquilinato, sujeitando-se a denúncia vazia. Assim, terminando o prazo do contrato, cumpre ao locatário promover a ação de despejo nos 30 dias seguintes; caso contrário, terá que notificar previamente o locador. A intenção do legislador foi dilatar o prazo inicial dos contratos de locação residencial, concedendo ao locador a possibilidade de reaver o imóvel sem ter que justificar sua motivação, podendo ser esta qualquer que seja, do outro lado concede ao inquilino uma maior estabilidade, podendo esse usufruir do imóvel por um período de 2 anos e meio sem a ameaça da retomada do imóvel. (...) Em todas as locações residenciais por escrito, com prazo igual ou superior a trinta meses, admitindo-se para o cômputo deste prazo a soma do contrato original com os aditivos sucessivos firmados pelas partes, fica evidenciada a presença da denúncia vazia, que é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel, diferente do que ocorre quando o prazo é inferior a trinta meses, onde os locadores irão subordinar-se às restrições do artigo 47, ou seja, denúncia justificada". (grifo nosso)

Controvérsia: A controvérsia está em definir o cabimento da denúncia vazia quando o prazo de 30 (trinta) meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/1991, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano. Delimitada a discussão, observa-se que a posição do acórdão recorrido está calcada no instituto da acessão de tempo, isto é, na somatória dos prazos dos diversos contratos sucessivos. No caso, o período de 30 (trinta) meses foi obtido a partir da seguinte conclusão: (i) contrato originário celebrado pelo tempo de 6 (seis) meses e (ii) dois aditivos contratuais pelo prazo de 1 (um) ano cada.

Parte do Relatório do voto: Todavia, quando a Lei nº 8.245/1991 quis adotar a accessio temporis, fê-lo expressamente, a exemplo do art. 51, II, segundo o qual o locatário de imóveis para fins comerciais terá direito à renovação do instrumento de locação se demonstrar, dentre outros requisitos, que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos acordos escritos seja superior a 5 (cinco) anos. Nesse aspecto, a Terceira Turma decidiu que a "Lei 8.245/91 acolheu expressamente a possibilidade de 'accessio temporis', ou seja, a soma dos períodos ininterruptos dos contratos de locação para se alcançar o prazo mínimo de 5 (cinco) anos exigido para o pedido de renovação". Por sua vez, o art. 46, caput, traz a expressão "por prazo igual ou superior a trinta meses", sem permitir explicitamente a contagem de múltiplos instrumentos negociais, ainda que haja apenas a prorrogação dos períodos locatícios, sem a alteração das condições originalmente pactuadas. Assim, a lei é clara quanto à imprescindibilidade do requisito temporal em um único pacto, cujo objetivo é garantir a estabilidade contratual em favor do locatário. Eis a redação do referido artigo: "Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos". (grifou-se) Essa impossibilidade de adotar a accessio temporis para o caso de denúncia vazia fica mais evidente quando se analisa o art. 47, V, da Lei de Locações. De acordo com o dispositivo, na hipótese em que o ajuste locatício for verbal ou escrito, tendo o prazo inferior a 30 (trinta) meses, a denúncia pode ser realizada pelo locador se a vigência ininterrupta ultrapassar o lapso de 5 (cinco) anos. Eis a redação do referido artigo: "Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos Ora, o dispositivo acima deve ser utilizado nos casos em que, apesar de haver diversos contratos, com sucessivas prorrogações, o prazo de nenhum deles, considerado individualmente, for superior a 30 (trinta) meses. Em outras palavras, essa situação permite que o locador denuncie o pacto se ocorrerem contínuas dilações, cuja soma dos períodos for maior que 5 (cinco) anos.

Em resumo: o art. 46, ao contrário do decidido pelo Tribunal de origem, não admite a accessio temporis, razão pela qual o pedido de denúncia vazia foi julgado improcedente.

No mérito ficou assim decidido, in verbis: Sílvio de Salvo Venosa explica a aplicação dos arts. 46 e 47 da Lei Locações: "(...) Aplica-se o art. 47 sempre que a locação for verbal e quando o contrato escrito inicial for inferior a trinta meses. Uma renovação contratual após o decurso de um contrato inicial de vinte e quatro meses, por exemplo, não faz com que a soma do contrato possibilite a denúncia vazia pelo art. 46". (VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada. São Paulo: Atlas, 2015, págs. 236-267). Por fim, a exposição de motivos da Lei nº de 8.245/1991 também encampa a perspectiva adotada no presente voto: "(...) Na proposta ora enviada a Vossa Excelência, garante-se uma estabilidade maior ao locatário na ocupação do imóvel, que só poderá ser retomado após um prazo mínimo de trinta meses , garantidos ainda mais seis meses para desocupação, caso haja acordo judicial ou extrajudicial. Ao mesmo tempo, garantiu-se, ao contrário da legislação vigente, a possibilidade de não renovação automática do contrato. Nos contratos residenciais fixados por prazo inferior a trinta meses, a retomada do imóvel só poderá ser viabilizada em hipótese especialíssimas, como para uso próprio, para ascendente ou descendente, aplicando-se severas penalidades ao retomado insincero. Ainda nos contratos com prazo inferior a trinta meses, facultou-se ao locador a retomada ao término de cinco anos de utilização do imóvel pelo locatário, assegurando-se, também por este mecanismo, a necessária estabilidade do inquilino e de sua família" (SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à nova lei do inquilinato. Rio de Janeiro: Forense, 1997, pág. 549). (III) Do dispositivo Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para julgar improcedente o pedido, nos termos do art. 487 do Código de Processo Civil de 2015. Arcará o autor - ora recorrido - com o pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. É o voto.

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[1]Fonte: http://leidoinquilinatonapratica.com.br/historico-das-relacoes-locaticias/

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Desapropriação Indireta – Culpa da Administração Pública – Força do artigo 1228, §5 e 6§ do Código Civil de 2002.

Desapropriação Indireta – Culpa da Administração Pública – Força do artigo 1228, §5 e 6§ do Código Civil de 2002. REsp 1442440/AC, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 07/12/2017, DJe 15/02/2018

No caso em tela, o autor conseguiu ordem de reintegração de posse em 1991, mas encontra-se privado de suas terras há mais de duas décadas seja por ausência de força policial para o cumprimento do mandado reintegratório, seja em decorrência dos inúmeros incidentes processuais ocorridos nos autos ou em face da constante ocupação coletiva ocorrida na área, por milhares de famílias de baixa renda.

A 1ª Turma do STJ enfrentou diversas situações para alcançar a medida mais justa para todos, vejamos:

Constatada, no caso concreto, a impossibilidade de devolução da posse à proprietária, o Juiz de primeiro grau converteu, de ofício, a ação reintegratória em indenizatória (desapropriação indireta), determinando a emenda da inicial, a fim de promover a citação do Estado e do Município para apresentar contestação e, em consequência, incluí-los no polo passivo da demanda. E assim manteve o STJ Com fulcro no artigo 461, § 1º do CPC de 1973, em respeito ao princípio da celeridade e da economia processual, ipsis litteris: Art. 461. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.           § 1o A obrigação somente se converterá em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção do resultado prático correspondente. Com fulcro no artigo 499, do nóvel CPC/15, ipsis litteris: Art. 497.  Na ação que tenha por objeto a prestação de fazer ou de não fazer, o juiz, se procedente o pedido, concederá a tutela específica ou determinará providências que assegurem a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente. ... Art. 499.  A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.

Não há se falar em violação ao princípio da congruência, devendo ser aplicada à espécie a teoria da substanciação, segundo a qual apenas os fatos vinculam o julgador, que poderá atribuir-lhes a qualificação jurídica que entender adequada ao acolhimento ou à rejeição do pedido, como fulcro nos brocardos iura novit curia e mihi factum dabo tibi ius e no art. 462 do CPC/1973

A conversão operada na espécie não configura julgamento ultra petita ou extra petita, ainda que não haja pedido explícito nesse sentido, diante da impossibilidade de devolução da posse à autora.

Princípio da Congruência ou adstrição  Art. 492. Do CPC 2015 - É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado. Parágrafo único.  A decisão deve ser certa, ainda que resolva relação jurídica condicional. Não poderá o juiz conceder nada a mais (ultra petita) ou diferente do que foi pedido (extra petita). Assim, como não poderá fundamentar-se em causa de pedir diferente da narrada pelo autor; caso não seja observado esse princípio a sentença será considerada nula. Exceções previstas em Lei ao Princípio da Congruência: 1) Pedidos implícitos: o magistrado poderá conceder o que não foi demando pelo autor. 2) Fungibilidade: o magistrado poderá conceder tutela diferente da requerida nas ações possessórias e cautelares, como no caso em tela. 3) Demandas cujo objetivo é uma obrigação de fazer ou não fazer: o magistrado poderá conceder tutela diversa. 4) O Supremo Tribunal Federal também admite o afastamento do princípio da congruência ao declarar inconstitucionalidade de uma norma, em atenção a pedido formulado pelo autor, todavia, utilizando-se de fundamentos diferentes daqueles que foram suscitados.

Teoria da substanciação  A teoria da Substanciação da Causa de Pedir foi adotada pelo direito processual brasileiro. Ela exige os fatos e os fundamentos jurídicos como elementos da causa de pedir. Essa teoria, pressupõem que o magistrado conhece o direito sendo mais  importante uma discrição fática correta, tendo em vista, que o juiz irá decidir sobre o direito posto. Assim sendo, a fundamentação legal apresentada pelo autor não vincula o juiz, que poderá tomar a decisão através de sua livre convicção jurídica sobre o caso apresentado pelo autor. A Teoria da Substanciação é uma aplicação alternativa a Teoria da Individuação. Nessa, não há o requisito da causa de pedir remota, ou seja, não requer os fatos, só necessita da apresentação dos fundamentos jurídicos do pedido. Essa doutrina não é aplicada no Brasil.

No caso em tela, a narração fática foi crucial para o Juiz da causa analisar e vislumbrar a impossibilidade da reintegração, e, ao mesmo tempo a desídia do Estado e Município, convertendo a ação de reintegração de posse em perdas e danos pela desapropriação indireta utilizando a Teoria da Substanciação junto aos brocardos iura novit curia (Juiz conhece a norma jurídica e a aplica conforme seu entendimento) e mihi factum dabo tibi ius (Me dá os fatos que eu te darei o Direito).

In casu,  a lide foi analisada à luz do disposto no art. 1.228, §§ 4º e 5º, do CC/2002, que trata da desapropriação judicial, chamada também por alguns doutrinadores de desapropriação por posse-trabalho ou de desapropriação judicial indireta, cujo instituto autoriza o magistrado, sem intervenção prévia de outros Poderes, a declarar a perda do imóvel reivindicado pelo particular em favor de considerável número de pessoas que, na posse ininterrupta de extensa área, por mais de cinco anos, houverem realizado obras e serviços de interesse social e econômico relevante, ipsis litteris: Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. § 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante. § 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores. Assim, os conceitos abertos existentes no art. 1.228 do CC/2002 propiciam ao magistrado uma margem considerável de discricionariedade ao analisar os requisitos para a aplicação do referido instituto, de modo que a inversão do julgado, no ponto, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada no âmbito do recurso especial, em face do óbice da Súmula 7 do STJ.

Ressalta-se que inexiste desapossamento por parte do ente público ao realizar obras de infraestrutura em imóvel cuja invasão já se consolidara, pois a simples invasão de propriedade urbana por terceiros, mesmo sem ser repelida pelo Poder Público, não constitui desapropriação indireta.  Porém, neste caso o Juiz e magistrados não tiveram dúvidas de que os danos causados à proprietária do imóvel decorreram de atos omissivos e comissivos do Poder Público tendo em conta que deixou de fornecer a força policial necessária para o cumprimento do mandado reintegratório, ainda na fase inicial da invasão, permanecendo omissa quanto ao surgimento de novas habitações irregulares, além de ter realizado obras de infraestrutura no local, com o objetivo de garantir a função social da propriedade, circunstâncias que ocasionaram o desenvolvimento urbano da área e a desapropriação direta de parte do bem.

A solução da controvérsia exigiu a consideração dos princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da segurança jurídica, em face das situações jurídicas já consolidadas no tempo, de modo a não piorar uma situação em relação à qual se busca a pacificação social, visto que "é fato público e notório que a área sob julgamento, atualmente, corresponde a pelo menos quatro bairros da cidade de Rio Branco, onde vivem milhares de famílias, as quais concedem função social às terras em litígio, exercendo seu direito fundamental social à moradia".

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Brasília recebe em março o 8º Fórum Mundial da Água

No período de 18 a 23 de março, Brasília sediará o 8º Fórum Mundial da Água, evento que deve receber mais de dez chefes de Estado, além de especialistas internacionais e representantes de órgãos oficiais e organizações não governamentais, empresas, entidades da sociedade civil e do Poder Judiciário para a discussão de temas como mudanças climáticas, gestão de recursos hídricos, saneamento e saúde, ecossistemas, biodiversidade, segurança hídrica e produção sustentável. “Compartilhar a água” é o tema central desta oitava edição do evento, cujo objetivo é promover um espaço de diálogo e intercâmbio de experiências e boas práticas relacionadas ao uso da água, considerada pela Organização das Nações Unidas um direito fundamental da humanidade. Esta é a primeira vez que o evento acontece em um país do Hemisfério Sul e, nesta edição, também será a primeira vez que o Judiciário participará do fórum, sob a coordenação do ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Herman Benjamin. Segundo o diretor executivo do 8º Fórum, Ricardo Andrade, governador do Conselho Mundial da Água, além ser uma oportunidade única de mostrar ao mundo o que o Brasil tem feito em relação ao tema, o evento tem como objetivo promover o engajamento da sociedade, dos gestores e do poder público. “Temos uma parcela da população que não participa desse processo e que precisa estar envolvida nele. O evento, acima de tudo, traz educação e consciência ambiental”, afirmou.

Vila Cidadã O Fórum Mundial da Água acontece a cada três anos e é uma iniciativa do Conselho Mundial da Água, organização internacional sediada na França. Ele terá mais de 200 debates, além de atividades educativas, informativas e culturais. A edição brasileira contará com outra novidade, a Vila Cidadã, um espaço gratuito e aberto a toda a população, que contará com arena de debates, exposições, palestras, cinema, artesanato, talk shows e espaço gourmet. A Vila será montada no Estádio Nacional Mané Garrincha, próxima ao local dos debates, o Centro de Convenções Ulysses Guimarães. Além do Conselho Mundial da Água, o evento é organizado pelo Ministério do Meio Ambiente, representado pela Agência Nacional das Águas, e pelo Governo do Distrito Federal, representado pela Agência Reguladora de Águas, Energia e Saneamento do Distrito Federal. As sete edições anteriores do evento foram realizadas em Marrakesh (Marrocos, 1997), Haia (Holanda, 2000), Kyoto (Japão, 2003), Cidade do México (México, 2006), Istambul (Turquia, 2009), Marselha (França, 2012) e Gyeongju e Daegu (Coreia do Sul).

Direito das Obrigações - Contratos - SFH - BNH - FCVS - Contrato de Gaveta

Informativo Jurisprudencial de Direito Imobiliário, Urbanístico e Notarial

Desde que o homem saiu da civilização pré-histórica e passou a viver em comunidades passou a ser sujeito de direito e obrigações. Assim passou a conquistar posses e como decorrência ter direitos sobre elas, podendo dispor de qualquer forma, sendo as mais comuns: doação, troca e venda. Neste ínterim surgiu o Direito Civil regulando o instituto do direito e das obrigações, fazendo parte deste os contratos em geral. Sabendo que a relação entre os homens vem à frente e o direito vem apenas para regular ou controlar as situações para que nenhum lado sofra mais do que outro, ou haja imensa desvantagem, não basta apenas editar leis e cuidar para que sejam cumpridas. É necessário, em casos mais complexos, que haja intervenção do judiciário e consequentemente uma interpretação ampliativa, sob a égide dos princípios constitucionais e civis e da Lei paradigma ao fato, levando sempre em conta o respeito ao ato jurídico perfeito, à coisa julgada e ao direito adquirido. Diante desses fatos, o poder judicante exercido por um Juiz, Desembargador, Ministro, Tribunal, Órgão, Turma ou Seção confere, á luz do Direito, a relação posta à prova pelos litigantes, chegando nem sempre a melhor solução, mas buscando o mais elevado grau de Justiça! Nesta esteira conduzo um julgado do ano de 2016 no Tribunal Regional Federal da 1ª Região que resolve uma questão onde há um mutuário da Caixa Econômica Federal vendendo através de um “contrato de gaveta” para um comprador e este vendendo de novo a outro comprador do mesmo modo.

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA PRIMEIRA REGIÃO APELAÇÃO: 220-87.2007.4.01.3815 (2007.38.15.000222-4)/MG Processo na Origem: 200738150002224 RELATO:DESEMBARGADOR FEDERAL JIRAIR ARAM MEGUERIAN RELATORA:JUÍZA FEDERAL HIND GHASSAN KAYATH (CONV.) APELANTE:  G. P. F ADVOGADO: MG00095723 - MATHEUS BEVILACQUA CAMPELO APELADO :  CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO:MG00060817 - IVAN MARCIO MANCINI E OUTROS

In casu, trata-se de recurso de apelação interposto por G.P.F contra sentença proferida por Juiz Federal de MG que, ao examinar ação pelo rito ordinário proposta pelo recorrente com o propósito de obter o reconhecimento da validade de transferência de contrato de mútuo habitacional sem o consentimento do agente financeiro, bem como sua quitação em face do falecimento do mutuário originário, entendeu o Juízo a quo pela improcedência do pedido. Nas razões do recurso (fls. 135/141), requer o apelante a reforma da sentença, para reconhecer a nova ação subjetiva, no sentido de reconhecer o “contrato de gaveta” e a consequente transferência para seu nome, o financiamento do mútuo realizado entre o comprador originário (falecido) e a CEF.

Cumpre informar que no caso em tela o mutuário da caixa, falecido, tinha adesão com cláusula de garantia de cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), também denominado FCVS Garantia, que liquidará ou amortizará o saldo do financiamento habitacional, em caso de Morte ou Invalidez Permanente.

Assim, o acórdão teve que primeiramente reconhecer a legitimidade do apelante, in verbis: A Lei nº 8.004/90 concede ao mutuário o direito de transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do contrato firmado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Todavia, o parágrafo único do art. 1º da referida lei previu expressamente que “A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financeira.” (Grifei). No ponto, não se ignora a superveniência da Lei 10.150/2000 ao conferir aos cessionários dos denominados “contratos de gaveta” poderes para demandar em juízo questões relativas às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos no âmbito do SFH. Equiparou-se o “gaveteiro” ao mutuário originário desde que a sub-rogação, formalizada em Cartórios de Registro de Imóveis, títulos e Documentos, ou de Notas, sem a interveniência da instituição financiadora, tenha sido realizada até 25 de outubro de 1996. É o que se vê dos arts. 20 a 23 do referido diploma legal, in verbis: Art. 20. As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei no 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta Lei. Parágrafo único. A condição de cessionário poderá ser comprovada junto à instituição financiadora, por intermédio de documentos formalizados junto a Cartórios de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, ou de Notas, onde se caracterize que a transferência do imóvel foi realizada até 25 de outubro de 1996. O entendimento firmado no Superior Tribunal de Justiça pelo rito dos recursos repetitivos de que trata o art. 543-C do Código de Processo Civil em relação às Leis 8.004/1990 e 10.150/2000 na parte atinente à legitimidade do cessionário de contrato (“gaveteiro”) celebrado entre mutuário cedente e a instituição financeira para demandar em juízo questões relativas ao mútuo celebrado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, consolidou-se conforme o seguinte paradigma: RECURSO ESPECIAL. REPETITIVO. RITO DO ART. 543-C DO CPC. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO DE CONTRATO DE MÚTUO. LEI Nº 10.150/2000. REQUISITOS. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: 1.1 Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos. 1.2 Na hipótese de contrato originário de mútuo sem cobertura do FCVS, celebrado até 25/10/96, transferido sem a anuência do agente financiador e fora das condições estabelecidas pela Lei nº 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa para ajuizar ação postulando a revisão do respectivo contrato. 1.3 No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura. 2. Aplicação ao caso concreto: 2.1. Recurso especial parcialmente conhecido e nessa parte provido. Acórdão sujeito ao regime do artigo 543-C do Código de Processo Civil e da Resolução STJ nº 8/2008. (Negritei). (REsp 1150429/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, CORTE ESPECIAL, julgado em 25/04/2013, DJe 10/05/2013). Esta Corte Regional de Justiça acompanha a orientação do STJ como se vê dos seguintes excertos extraídos da jurisprudência das duas Turmas que integram a Terceira Seção deste Tribunal: “A Lei n. 10.150/2000 assegurou ao cessionário de financiamento, regido pelo SFH, em que o contrato de mútuo contenha cláusula de cobertura de eventual saldo residual pelo Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS), e cuja cessão de direitos e obrigações tenha sido celebrada até 25 de outubro de 1996, ainda que sem anuência da instituição financeira, a legitimidade para discutir questões relativas às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos. Precedente: REsp 1.150.429/CE, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, DJe de 10.05.2013 - julgamento realizado na forma do art. 543-C do Código de Processo Civil.” (Negritei). (AC 26507-80.2007.4.01.3300/BA, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, SEXTA TURMA, e-DJF1 p.154 de 25/09/2014). “A Lei n. 10.150/2000 assegurou ao cessionário de financiamento regido pelo SFH - em que o contrato de mútuo contenha cláusula de cobertura de eventual saldo residual pelo Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS), cuja cessão de direitos e obrigações tenha sido celebrada até 25 de outubro de 1996, ainda que sem anuência da instituição financeira - a legitimidade para discutir questões relativas às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos. Precedente: REsp 1.150.429/CE, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, DJe de 10.05.2013 - julgamento realizado na forma do art. 543-C do Código de Processo Civil.” (Negritei). (AC 726-71.2008.4.01.3801/MG, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL NÉVITON GUEDES, QUINTA TURMA, e-DJF1 p.121 de 25/03/2015).

Na hipótese como a dos autos, verifica-se que a Cessão de Direitos celebrada entre os mutuários originários e os primeiros gaveteiros (Josenildo Flor da Silva e sua esposa) ocorreu em 03/10/1990 (fl. 83). O contrato de compra e venda realizado entre os segundos gaveteiros (Josenildo Flor da Silva e sua esposa) e o autor, G.P.F, por sua vez, está datado de 07/01/1991 (fls. 84/85), razão pela qual possui legitimidade para discutir em juízo as obrigações assumidas pelos mutuários originários. Assim, reconhecida a legitimidade ativa do Autor, passa-se ao pedido inicial, consubstanciado na pretensão de quitação do saldo devedor do financiamento pelo falecimento do mutuário originário, Sr. Manoel Eustáquio Alvim Moraes Baptista.

O argumento da CEF de que os mutuários não fazem jus à cobertura do FCVS por terem outro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação não teve amparo judicial porque a regra impositiva de quitação de somente um saldo devedor só passou a viger no mundo jurídico com a edição da Lei 8.100/90. Ocorre que o referido dispositivo legal não poderia ser aplicado retroativamente para limitar a quitação pelo FCVS a um único saldo devedor (RESP n. 393.543/PR, 1ª T., Min. Garcia Vieira, DJ de 08.04.2002). Impende ressaltar que o FCVS é sucessor do extinto Banco Nacional de Habitação (BNH). Assim, o ordenamento jurídico passou a permitir expressamente a quitação pelo FCVS do saldo devedor remanescente no final dos contratos firmados até 5 de dezembro de 1990. Nessa linha é o entendimento pacificado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ao decidir a questão representativa da controvérsia, na forma do art. 543-C, do CPC, em julgamento cuja ementa tem o seguinte teor: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C, DO CPC. ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE MÚTUO. LEGITIMIDADE. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. SUCESSORA DO EXTINTO BNH E RESPONSÁVEL PELA CLÁUSULA DE COMPROMETIMENTO DO FCVS. CONTRATO DE MÚTUO. DOIS OU MAIS IMÓVEIS, NA MESMA LOCALIDADE, ADQUIRIDOS PELO SFH COM CLÁUSULA DE COBERTURA PELO FCVS. IRRETROATIVIDADE DAS LEIS 8.004/90 E 8.100/90. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO (SÚMULAS 282 E 356/STF. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. 1.      A Caixa Econômica Federal, após a extinção do BNH, ostenta legitimidade para ocupar o pólo passivo das demandas referentes aos contratos de financiamento pelo SFH, porquanto sucessora dos direitos e obrigações do extinto BNH e responsável pela cláusula de comprometimento do FCVS - Fundo de Compensação de Variações Salariais, sendo certo que a ausência da União como litisconsorte não viola o artigo 7.º, inciso III, do Decreto-lei n.º 2.291, de 21 de novembro de 1986. Precedentes do STJ: CC 78.182/SP, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA SEÇÃO, DJ de 15/12/2008; REsp 1044500/BA, Rel. Ministra  ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, DJ de 22/08/2008; REsp 902.117/AL, Rel. Ministro  TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, DJ 01/10/2007; e REsp 684.970/GO, Rel. Ministra  ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, DJ 20/02/2006. ... 6. Deveras, se na data do contrato de mútuo ainda não vigorava norma impeditiva da liquidação do saldo devedor do financiamento da casa própria pelo FCVS, porquanto preceito instituído pelas Leis 8.004, de 14 de março de 1990, e 8.100, de 5 de dezembro de 1990, fazê-la incidir violaria o Princípio da Irretroatividade das Leis a sua incidência e conseqüente vedação da liquidação do referido vínculo. 7. In casu, à época da celebração do contrato em 27/02/1987 (fls. 13/20) vigia a Lei n.º 4.380/64, que não excluía a possibilidade de o resíduo do financiamento do segundo imóvel adquirido ser quitado pelo FCVS, mas, tão-somente, impunha aos mutuários que, se acaso fossem proprietários de outro imóvel, seria antecipado o vencimento do valor financiado. 8. A alteração promovida pela Lei n.º 10.150, de 21 de dezembro de 2000, à Lei n.º 8.100/90 tornou evidente a possibilidade de quitação do saldo residual do segundo financiamento pelo FCVS, aos contratos firmados até 05.12.1990. Precedentes do STJ: REsp 824.919/RS, Rel. Ministra  ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, DJ de 23/09/2008;  REsp 902.117/AL, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, DJ 01/10/2007; REsp 884.124/RS, Rel. Ministro  CASTRO MEIRA, SEGUNDA TURMA, DJ 20/04/2007 e AgRg no Ag 804.091/RS, Rel. Ministro  LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, DJ 24/05/2007.

Portanto o FCVS como sucessor do BNH possui legitimidade para figurar no polo passivo das obrigações assumidas pelo extinto BNH por assumir seus direitos e obrigações

No mérito ficou assim decidido, in verbis: Desse modo, não há óbice ao acolhimento da pretensão do autor, já que pactuado o contrato originário em 15 de setembro de 1986 (fls. 15/21), desde que efetivado o pagamento das parcelas previamente combinadas. Isso porque, mesmo considerando a circunstância de existirem outros contratos, é regular a liquidação do saldo devedor de financiamento firmado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação em data anterior a 5 de dezembro de 1990, com cláusula de cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS após a adimplência das prestações mensais ajustadas para o resgate da dívida, nos termos da Lei 8.100/90, observadas as alterações da Lei 10.150/2000. Pelo exposto, dou provimento ao recurso de apelação interposto pelo autor e, reformando a sentença, julgo procedente o pedido inicial, condenando a CEF à quitação do saldo devedor do contrato de financiamento firmado com o mutuário originário. Custas e honorários, estes no valor de R$ 1.000,00, pela CEF.

Portanto, é regular a liquidação do saldo devedor de financiamento firmado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação em data anterior a 5 de dezembro de 1990, mesmo considerando a circunstância de existirem outros contratos, desde que efetivado o pagamento das parcelas previamente combinadas e havendo cláusula de cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS após a adimplência das prestações mensais ajustadas para o resgate da dívida, nos termos da Lei 8.100/90, observadas as alterações da Lei 10.150/2000.