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STJ define
que é cabível multa compensatória por devolução de imóvel em ação de despejo,
cabendo a responsabilidade solidária também ao fiador! |
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No caso em tela, o locador
ajuizou “Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança”. O Tribunal de Justiça do Estado e São
Paulo manteve a decisão do juiz de piso que condenou o locatário a pagar,
além do principal e encargos, também a multa por rescisão antecipada da
locação inserta no art. 4º da Lei 8.245/91 (Lei que dispõe sobre a locação de
imóveis urbanos), estendendo a responsabilidade ao fiador até a efetiva
devolução do imóvel, verbis: "Locação de imóvel não residencial -
Ação de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança - Salvo
disposição em contrário, as garantias da locação, inclusive a fiança, se
estendem até a efetiva devolução do imóvel - Respondendo o fiador pelo que
garantiu, até a restituição do imóvel, tem legitimidade passiva responder ao
processo (art. 62, I, da Lei nº 8.245/91) - Tendo o fiador figurado como
devedor solidário, responde pelo principal e pelos encargos, entre eles a
multa por rescisão antecipada da locação, segundo a proporção estabelecida no
art. 4°, da Lei8.245/91 – Apelo conhecido em parte e não provido" (fl.
198 e-STJ) Contra o acórdão acima o
locatário interpôs Recurso Especial, com fundamento no art. 105, III, “a” da
Constituição Federal. Nas razões recursais, o
recorrente apontou violação do art. 4º, caput, da Lei nº 8.245/1991. Sustentou
que a referida multa também não poderia ser aplicada contra a locatária, pois
a desocupação do imóvel ocorreu em virtude da ação de despejo intentada pelo
locador, e argumentou que o fiador não deveria responder pela multa
rescisória decorrente da devolução antecipada do imóvel locado. O i. relator, o Senhor Ministro
Ricardo Villas Bôas Cueva, em seu voto condutor, confirmado pela Terceira Turma
do c. STJ, dirimiu a controvérsia quanto a multa compensatória e a solidariedade
do fiador. Quanto
a manutenção da multa compensatória assim fundamentou, verbis: (...)
Em decorrência da quebra contratual,
ainda que o bem locado não seja voluntariamente devolvido por iniciativa do
próprio locatário, o credor (no caso, o locador) pode exigir o pagamento da
multa compensatória, sem prejuízo dos efeitos da mora. Caso
contrário, para fazer jus à execução da cláusula penal, o locador deveria
apenas cobrar judicialmente os aluguéis em atraso, sem o pedido de despejo, e
deixar que o locatário devolvesse o imóvel ao seu bel-prazer. Isso
acarretaria o esvaziamento do instituto criado para recompensar os prejuízos
em situação de descumprimento do negócio e penalizaria o locador que não
poderia fazer o uso de medida legal de despejo, sob pena de perder a multa
compensatória. Por isso, cumpre ressaltar que o art. 4º,
caput, da Lei nº 8.245/1991, quando utiliza a construção "poderá
devolvê-lo”, não se refere apenas à devolução por atitude espontânea do
locatário, mas também às hipóteses nas quais a restituição do bem ocorre
forçadamente por força de determinação judicial. Corrobora
esse entendimento o fato de que a própria Cláusula Sétima do contrato de
locação prescreve que a multa será devida “sem prejuízo para a parte inocente
do direito de exigir o cumprimento do contrato ou de considerá-lo rescindido”
(fl. 16 e-STJ). Portanto, ainda que a parte lesada – no caso, o locador –
pugne pela rescisão do negócio locatício, a multa ainda assim será cabível.
(...) (grifo nosso) Quanto a responsabilidade do fiador, a qual se apresentava
pactuada contratualmente, assim fundamentou, verbis: (...)
Consoante o art. 39 da Lei do Inquilinato, “salvo disposição contratual em contrário,
qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel,
ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado”. Na
situação dos autos, o fiador inclusive se comprometeu a ser garantidor em
eventuais prorrogações do contrato, isto é, até a efetiva entrega das chaves,
procedimento que está de acordo com a jurisprudência pacífica desta Corte
Superior. (...) Ademais,
a renúncia ao benefício de ordem expressamente contida no instrumento
negocial está amparada no art. 828, I, do Código Civil, sem olvidar que o fiador
também se comprometeu de forma solidária por todas as obrigações devidas ao locatário. De fato,
a jurisprudência deste Tribunal chancela tal prática em contratos de locação,
conforme se extrai dos seguintes precedentes: (...) Dessa forma, se o locatário
responde pela cláusula penal compensatória em razão da ordem judicial de
despejo e não houve extinção a garantia prestada no contrato de locação, cabe
igualmente ao fiador a responsabilidade pelo pagamento da referida multa.
(...) (grifo nosso) Nesta seara cumpre destacar
que o art. 828, I do Código Civil Brasileiro, afirma expressamente que não há
o benefício de ordem, ou seja, a exigência de que os bens do devedor sejam
executados primeiro, caso o fiador renuncie expressamente, o que ocorreu no
caso em tela, verbis: Art.
828. Não aproveita este benefício ao fiador: I -
se ele o renunciou expressamente; (...) Leia acórdão no Resp: REsp 1.906.869. Anderson Siqueira Lourenço |
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