A
matéria foi tese em sede Recurso Repetitivo (artigo 543-C do antigo Código de
Processo Civil) sendo o Resp 1.439.163 -
SP (2014/0037970-0) representativo da controvérsia.
O
Ministério Público Federal assim opinou:
…
A
associação de moradores possui natureza jurídica de associação civil, não se confundindo
com condomínio que exige para sua constituição obediência aos requisitos
estabelecidos em lei. Desse modo, não pode a associação cobrar dos proprietários
não associados 'taxa' denominada 'condominial'. A associação de moradores deve
respeitar a Constituição Federal, aplicando-se a teoria da eficácia horizontal
dos direitos fundamentais.
…
A
terceira e quarta turmas do STJ (que cuidam da matéria de Direito Civil) já
haviam consolidado entendimento no mesmo sentido do parecer do Ministério
Público Federal.
O
MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA foi relator deste representativo e em seu
relatório afirmou:
Assim,
em síntese do que estabelecido nos diversos precedentes sobre o tema, conclui-se que esse tipo de associação
não pode ser considerada um condomínio nos moldes da Lei nº 4.591/1964.
Isso porque para haver a incidência
da mencionada legislação, é necessário, entre outros requisitos, que a
aquisição de fração ideal do terreno esteja atrelada à atividade de incorporação
imobiliária.
Já os chamados loteamentos fechados
aproximam-se mais do loteamento disciplinado pela Lei nº 6.766/1979, que dispõe
sobre o parcelamento do solo urbano, e apesar de apresentarem os mesmos
requisitos urbanísticos exigidos para implantação de um loteamento convencional,
possuem características próprias que acabam diferenciando-os, especialmente pelo fato de o acesso às vias
e aos logradouros nos loteamentos fechados serem restritos ao trânsito de
moradores e visitantes.
Logo, os loteamentos fechados, também
conhecidos como "condomínio de fato", carecem de legislação
específica, e a falta de previsão legal cria alguns impasses, dentre os quais
se destaca a problemática referente ao rateio de despesas em comum.
Nesse
contexto, para fazer face às despesas de disponibilização e manutenção de serviços
que beneficiam áreas comuns no âmbito dos loteamentos fechados, são criadas associações
de moradores.
No
entanto, nos termos da consolidada jurisprudência desta Corte, em virtude da natureza
jurídica da associação civil, não é possível a exigência de pagamento
compulsório de contribuição de proprietário não associado à entidade por
atentar contra a liberdade de associação prevista na própria Constituição
Federal.
Por
outro lado, considerando-se a ausência de previsão normativa específica acerca
dos loteamentos fechados e a relevância e abrangência da matéria, pois se trata
de um fenômeno presente em várias cidades brasileiras, fruto da evolução das
relações sociais muitas vezes associada à ineficiência do poder público em
implementar serviços básicos, tais como segurança, abastecimento de água,
conservação de vias e outros, é possível se extrair dos julgados que orientaram
a formação da atual jurisprudência deste Tribunal Superior posição moderada
sobre o tema.
Nessa
linha, o critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel Documento:
O integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas
despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à
constituição da associação de moradores. Desse modo, se a constituição da
associação de moradores for posterior à aquisição do imóvel por parte de
morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o
custeio de tais valores. Entretanto, se a constituição da associação for
anterior à aquisição, o morador deve responder pelas despesas.
Diante
do apresentado, fixou-se a seguinte tese para efeitos do artigo 543-C do Código
de Processo Civil:
"As 'taxas', contribuições de
manutenção ou de conservação criadas por associação de moradores ou
administradora de loteamento só podem ser impostas a proprietário de imóvel
adquirido após a constituição da associação ou que a ela tenha se associado ou
aderido ao ato que instituiu o encargo".
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