Siqueira Lourenço Advogados Associados

Boa tarde! Conforme dito ontem hoje vou falar sobre a “comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária” e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) neste sentido.

Ressalta-se que além do Código Civil de 2002, julgados do STJ e STF utilizarei como base o Recurso Especial nº 1.599.511-SP, que teve como relator o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, e foi paradigma em tese de Recursos Repetitivos sobre o tema.

Preliminarmente, importante consignar que o contrato de corretagem foi regulado pelo Código Civil de 2002, tendo sido estabelecida pelo legislador a sua definição, ipsi litteris:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

As regras acerca da comissão devida ao corretor eis que se trata de um contrato oneroso estão no art. 724 e 725 do mesmo códex:

             

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

A Lei que regula e disciplina a profissão de Corretor de Imóveis  é a 6.530/78, e em seu artigo 3º preconiza que compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Em seu parágrafo único explana que as atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.

Ressalta-se que o contrato de corretagem é estabelecido entre o incumbente (ou comitente) e o corretor (ou empresa que atue no ramo de intermediação imobiliária), ao passo que o negócio jurídico principal é celebrado entre o incumbente e o terceiro interessado na realização do negócio.

Não há, portanto, relação contratual direta entre o terceiro interessado no negócio e o corretor.

Desse modo, como não há relação contratual direta entre o corretor e o terceiro, quem deve arcar, em regra, com a remuneração do corretor é a pessoa com quem ele se vinculou, ou seja, o incumbente.

Trata-se de simples aplicação do princípio da relatividade dos efeitos dos contratos. Sobre o assunto, já se manifestou o STJ e o Supremo Tribunal Federal em Recurso Extraordinário:

Respeitada a natureza do contrato de corretagem, que pressupõe a obrigação de o corretor obter para o incumbente determinado negócio (art. 722), desaparece toda dúvida acerca do devedor da comissão: trata-se da pessoa que contratou o corretor. Ao propósito, assentou a 1ª Turma do STF: "A comissão constitui obrigação a cargo de quem incumbe a realização da corretagem. Via de regra, a comissão do corretor é devida pelo vendedor" [STF, RE 77.800-RS, 1ª T, rel. Min. Djaci Falcão, 26.11.1973, DJU 17.05.1974, p. 3.252] (grifo nosso). No mesmo sentido, a 4ª Turma do STJ proclamou o seguinte: "Em princípio, quem responde pelo pagamento da comissão é aquele que contratou o corretor, ou seja, o comitente". [STJ, REsp 188.324-BA, 4ª T., rel. Min. Barros Monteiro, 07.03.2002, DJU 24.06.2002, p. 307].

Como a questão situa-se no plano do Direito Privado, pode haver a transferência desse encargo, mediante cláusula expressa no contrato principal, à outra parte interessada no negócio jurídico. O passo seguinte é identificar quem é o incumbente no contrato de compra e venda de imóvel: o comprador ou o vendedor?

Usualmente, na corretagem de imóveis, o incumbente é o vendedor por ser a pessoa que coloca no mercado um bem imóvel de sua propriedade.

Normalmente, quem solicita a interferência do corretor é o  vendedor do imóvel e, ao fazê-lo, assume a obrigação pelo pagamento da corretagem. O Código Civil em vigor não disciplina, de forma específica, a questão, sendo possível entender, contudo e por lógica interpretação dos arts. 722 ss., caber tal incumbência àquele que tenha contratado o corretor.

Conclui-se, assim, neste item, que, no contrato tradicional de corretagem disciplinado pelo Código Civil, a obrigação de pagar a comissão ao corretor é, em regra, do incumbente (ou comitente), o qual, usualmente, no mercado imobiliário, é o vendedor, podendo, entretanto, ser transferida a outra parte interessada no negócio mediante cláusula contratual expressa no contrato principal.

Superados e esclarecidos  os pontos acima passaremos a explicação da “corretagem na compra e venda de unidades autônomas em incorporação imobiliária”.

A “corretagem na compra e venda de unidades autônomas em incorporação imobiliária”, ou seja, de venda de imóveis na planta, não fica mais sediado em um empresa de corretagem, mas, contratado pela incorporadora, em estandes situados no próprio local da construção do edifício de apartamentos.

Assim, o consumidor interessado se dirige a um estande de vendas com o objetivo de comprar uma unidade autônoma de um empreendimento imobiliário.

No estande, o consumidor é atendido por um corretor previamente contratado pela incorporadora.

Alcançado êxito na intermediação, a incorporadora, ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda, transfere para o promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem diretamente ao corretor, seja mediante cláusula expressa no instrumento contratual, seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor.

Esse cenário fático, aliás, é condizente com o que foi apurado nas fiscalizações realizadas pela Receita Federal do Brasil, conforme se constata na manifestação escrita da FAZENDA NACIONAL, apresentada nos autos do REsp 1.551.591/SP, na condição de amicus curiae.

Esse quadro fático sintetiza a prática usual do mercado imobiliário brasileiro da utilização da corretagem em benefício do vendedor, pois toda a atividade desenvolvida, desde a divulgação até à contratação, tem por objetivo angariar clientes para a incorporadora (promitente-vendedora).

Finalmente, destaca-se a necessidade do conhecimento de clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem.

Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.

Assim, o dever de informação, princípio básico do Código de Defesa do Consumidor é cumprido quando este é informado até o momento da celebração do contrato do que está pagando e suas formas.

Nesse sentido, o STJ consolidou entendimento de que em regra a incorporadora é que paga a comissão de corretagem, mas, esta pode transmitir o ônus para o comprador  desde que tenha cláusula contratual expressa explicando o valor total da aquisição da unidade autônoma, colocando em destaque o valor da comissão da corretagem, conforme julgado abaixo:

RECURSO   ESPECIAL   REPETITIVO.  DIREITO  CIVIL  E  DO  CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO  IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.  CORRETAGEM.  CLÁUSULA  DE  TRANSFERÊNCIA  DA  OBRIGAÇÃO  AO CONSUMIDOR.  VALIDADE.  PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I  -  TESE  PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula   contratual   que   transfere  ao  promitente-comprador  a obrigação  de  pagar  a  comissão  de  corretagem  nos  contratos de promessa  de  compra  e  venda  de  unidade  autônoma  em  regime de incorporação  imobiliária,  desde  que previamente informado o preço total  da  aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (grifo nosso).

1.2.  Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria   técnico-imobiliária  (SATI),  ou  atividade  congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II  -  CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão  de  corretagem,  tendo  em  vista  a  validade da cláusula prevista  no  contrato  acerca  da  transferência  desse  encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2.  Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se  a  procedência  do  pedido de restituição. Aplicação da tese                                                            1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Concluindo o assunto há que se destacar a diferença entre corretagem para venda e corretagem para compra.

Quando o comprador vai ao mercado, pode ocorrer que seu interesse se dê por bem que está sendo vendido já com a intervenção de corretor. Aí, inexistindo convenção das partes, não lhe compete nenhuma obrigação quanto à comissão de corretagem, pois o corretor já foi anteriormente contratado pelo vendedor.

Diferente é a hipótese em que o comprador, visando à aquisição de bem, contrate o corretor para que, com base em seu conhecimento de mercado, busque bem que lhe interesse.

Nessa situação, a tratativa inicial com o corretor foi do próprio comprador.

Assim, caberá ao comprador pagar a comissão de corretagem.