Jurisprudência Condominial

Boa noite! Como primeira postagem no informativo vamos tratar sobre a dívida condominial.

Preliminarmente importante ressaltar que a “dívida condominial” é uma dívida de natureza propter rem, ou seja, onde o acessório segue o principal.

No caso, o acessório é a “dívida condominial” e o principal é o imóvel.

Portanto, a “dívida condominial” sempre restará ser cobrada do proprietário atual do imóvel, aquele que além do título  possui a possibilidade de usufruir do imóvel.

Resumindo: Em regra, nas cotas condominiais, por possuírem natureza proptem rem, os atuais donos dos imóveis respondem pelos débitos anteriores à aquisição.

Precedentes: AgRg no AREsp 215906/RO, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/03/2016, Dje 28/03/2016; AgRg no Ag 1375488/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 01/03/2016, DJe 07/03/2016; AgRg no REsp 1370088/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2015, DJe 26/06/2015; REsp 1440780/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/03/2015, DJe 27/03/2015; AgRg no REsp1370016/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 09/09/2014, DJe 16/09/2014; REsp 1366894/RS, Rel.Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/04/2014, DJe 02/06/2014.

Exceções: Em caso de compromisso de compra e venda registrado ou não em cartório é necessário verificar quando se deu a imissão da posse no imóvel e se o condomínio foi informado ou não, conforme jurisprudência já consolidada no Tribunal da Cidadania (Superior Tribunal de Justiça):

AGRAVO  REGIMENTAL  NO  AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE  DO  PROMITENTE  VENDEDOR.  AUSÊNCIA  DA IMISSÃO NA POSSE DO ADQUIRENTE DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. SÚMULA Nº 83 DO STJ. CONTROVÉRSIA DIRIMIDA À LUZ DO CONTRATO E DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO.  REEXAME. INVIABILIDADE. SÚMULAS N°S 5 E 7 DO STJ. RECURSO MANEJADO  SOB  A  ÉGIDE  DO CPC/73. MANUTENÇÃO DO JULGADO PELOS SEUS PRÓPRIOS TERMOS. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.

1.   Para   a   correta  definição  do  responsável  pelos  encargos condominiais,  em  caso  de  contrato de promessa de compra e venda, deve-se  aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte  do promissário comprador (ainda que em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta (grifo nosso).

2.  Tendo  o acórdão, a partir da análise dos elementos de convicção dos  autos,  concluído que o promitente comprador não foi imitido na posse  do  imóvel,  a  pretensão  recursal  encontra  óbice no rigor contido na Súmula nº 7 do STJ.

3.  Não sendo a linha argumentativa apresentada pela agravante capaz de  evidenciar  a  inadequação  dos  óbices  invocados  pela decisão agravada,  o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ser ele integralmente mantido.

4. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp 720.724/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/05/2016, DJe 01/06/2016)

No caso da “dívida condominial” em relação a contratos de compra e venda, e, se o condomínio foi informado ou não, podem ocorrer algumas situações:

a) O promissário vendedor não entregou o imóvel e nem avisou ao condomínio = Ele continua responsável pela taxa condominial.

b) O promissário vendedor não entregou o imóvel e avisou o condomínio que efetivou a venda = Tanto o promissário vendedor como promissário comprador poderão ser cobrados pela dívida. Se esta foi paga pelo promissário comprador ele poderá cobrar a dívida em ação regressiva contra o promissátio vendedor.

c) Se for cobrada pelo condomínio em ação judicial, o promissário comprador poderá denunciar à lide o promissário vendedor, trazendo ele ao processo. É uma modalidade da intervenção de terceiros em Direito Processual Civil onde uma das partes pode exercer contra terceiro o direito de regresso. Alguns advogados se enganam utilizando da modalidade “nomeação à autoria”, mas lembre-se, se a dívida é propter rem (acessório que segue o principal) a dívida sempre andará junto ao imóvel, então o proprietário poderá ser acionado perante a justiça, cabendo à ele indicar que à época dos fatos a dívida era de terceiro (proprietário à época), denunciando ele à lide.

Outra exceção é quando há Leilão de imóveis que foram penhorados pela justiça. É OBRIGATÓRIO que conste no edital de praça a existência da dívida condominial. Caso não haja essa manifestação o arrematante não arcará com o ônus de pagá-las conforme entendimento do STJ:

AGRAVO  INTERNO  NO  RECURSO  ESPECIAL.  PROCESSUAL  CIVIL. EXECUÇÃO JUDICIAL.  DÍVIDAS  CONDOMINIAIS  PRETÉRITAS.  OMISSÃO  NO EDITAL DE PRAÇA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. IMPOSSIBILIDADE.

1.  Não obstante a natureza propter rem das dívidas condominiais, se não  constar  do  edital de praça a existência de tal ônus incidente sobre  o  imóvel,  não  é  possível responsabilizar o arrematante (grifo nosso).

2.Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1582933/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/06/2016, DJe 20/06/2016).

Outras informações Jurisprudenciais sobre condomínio:

O arrematante só responde pelo saldo remanescente do débito condominial se constar no edital da hasta pública a informação referente ao ônus incidente sobre o imóvel.

Precedentes: AgRg nos EDcl no AgRg OF no AREsp 373066/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/03/2016, DJe 15/03/2016; AgRg no Ag 1375488/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 01/03/2016, DJe 07/03/2016; AgRg nos EREsp 835221/RS, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 23/02/2011, Dje 10/03/2011; CC 81450/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/06/2008, DJe 01/08/2008; REsp 894556/RS, Rel. Ministro ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 06/09/2007, DJ 24/09/2007.

É indevida a inclusão do arrematante de bem imóvel no cumprimento de sentença proferida em ação de cobrança de cota condominial, tendo em vista que não participou da fase processual em que constituído o título executivo.

Precedentes: AgInt no AREsp 883973/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2016, DJe 20/06/2016; AgRg no AREsp 813752/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 04/02/2016, DJe 17/02/2016; AgRg no AgRg no AREsp 359259/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 02/02/2016, DJe 16/02/2016; AgRg no REsp 1524380/RS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2015, DJe 14/12/2015; AgRg nos Edcl no AREsp 745276/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 22/09/2015, DJe 01/10/2015; AgRg no Resp 1490550/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/09/2015, DJe 08/09/2015.

O prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança de taxas condominiais é de cinco anos, de acordo com art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. (Súmula 260/STJ)

Precedentes: REsp 1231171/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 09/12/2014, DJe 10/02/2015; AgRg no Ag 648781/SP, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2007, DJ 22/10/2007; REsp 493723/DF, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, Rel. p/ Acórdão Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 22/08/2006, DJ 19/03/2007; REsp 363554/DF, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 03/02/2005, DJ 28/03/2005; REsp 503768/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 05/06/2003, DJ 01/09/2003; AgRg no Ag 348604/DF, Rel.Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/12/2001, DJ 18/02/2002.

A convenção do condomínio pode fixar o rateio das contribuições condominiais de maneira diversa da regra da fração ideal pertencente a cada unidade.

Precedentes: REsp 1213551/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/09/2015, DJe 20/10/2015; AgRg no AREsp 583848/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/06/2015, DJe 06/08/2015;REsp 784940/MG, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/03/2014, Dje 16/06/2014; REsp 493723/DF, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, Rel. p/ Acórdão Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 22/08/2006, DJ 19/03/2007.

Nas relações jurídicas estabelecidas entre condomínio e condôminos não incide o Código de Defesa do Consumidor – CDC.

O condomínio não é responsável pelo pagamento do IPTU incidente sobre as áreas comuns e de terceiros, pois não é sua a titularidade do domínio útil, tampouco exerce posse com animus domini.

Precedentes: AgRg no REsp 1361631/DF, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/06/2016, Dje 28/06/2016; AgRg no AREsp 486092/DF, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 24/06/2014; REsp 1327539/DF, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 14/08/2012, DJe 20/08/2012; REsp 1285122/DF (decisão monocrática), Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, julgado em 05/03/2015, DJe 11/03/2015.

As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73)

Precedentes: REsp 1356251/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/06/2016, DJe 01/07/2016; AgRg no AREsp 809394/RJ, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 07/06/2016, DJe 13/06/2016; AR 4859/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/04/2016, DJe 20/04/2016; AgRg no REsp 1522083/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/03/2016, DJe 28/03/2016; AgRg nos EDcl no REsp 1540381/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe 03/02/2016; REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015 (Recurso Repetitivo).

 Não é lícita a cobrança de tarifa de água no valor do consumo mínimo multiplicado pelo número de unidades autônomas existentes no condomínio quando houver único hidrômetro no local. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73

Precedentes: AgRg no AREsp 208243/RJ, Rel. Ministra DIVA MALERBI (DESEMBARGADORA CONVOCADA TRF 3ª REGIÃO), SEGUNDA  TURMA, julgado em 10/03/2016, DJe 21/03/2016; AgRg no AREsp 808538/SC, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA PRIMEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 01/03/2016; AgRg no AREsp 793708/RJ, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 01/12/2015, DJe 17/12/2015; AgRg no AgRg no Ag 1286328/RJ, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 28/04/2015, DJe 19/05/2015; AgRg no AREsp 666333/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 28/04/2015, DJe 06/05/2015; REsp 1166561/RJ, Rel. Ministro HAMILTON CARVALHIDO, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 25/08/2010, Dje 05/10/2010 (Recurso Repetitivo).

A legitimidade passiva na ação cautelar de exibição de documentos é do síndico e não do condomínio.

Precedentes: AgRg no AREsp 109156/PR, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, julgado em 09/06/2015, DJe 12/06/2015; AgRg no AREsp 245586/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2014, DJe 16/09/2014; AgRg no AREsp 93530/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/03/2013, DJe 02/04/2013; REsp 1177862/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/05/2011, DJe 01/08/2011; REsp 950522/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2009, DJe 08/02/2010.

O condomínio tem legitimidade ativa para ajuizar ação objetivando o cumprimento de obrigações e/ou o reconhecimento de vícios de construção nas partes comuns e em unidades autônomas.

 É possível a reforma ou a utilização exclusiva de área comum de condomínio desde que exista autorização da assembleia geral.

Precedentes: AgRg no AREsp 467865/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/10/2015, Dje 08/10/2015; REsp 1035778 /SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2013, DJe 03/03/2015; AgRg no Resp 1197014/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 11/12/2012, DJe 01/02/2013; REsp 281290 / RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/10/2008, DJe 13/10/2008; REsp 325870 / RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/06/2004, DJ 20/09/2004; REsp 356821 / RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/04/2002, DJ 05/08/2002. Precedentes: AgRg no AREsp 495526 / RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe 02/02/2016; REsp 784940 / MG, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/03/2014, DJe 16/06/2014; AgRg no Ag 1028411 / PR, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/11/2008, Dje 16/12/2008 ; REsp 537116 / RS, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 04/08/2005, DJ 05/12/2005; REsp 646406/RS, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 01/03/2005, DJ 21/03/2005.