LEILÃO EM HASTA PÚBLICA – PREÇO VIL – AVALIAÇÃO – ERRO NOTÓRIO DO AVALIADOR JUDICIAL - AÇÃO ANULATÓRIA – DESCONSTITUIÇÃO DO ATO.

Informativo Jurisprudencial de Direito Imobiliário, Urbanístico e Notarial 2018 – nº 04

Ao iniciar uma demanda judicial civil de jurisdição contenciosa o Requerente pode se valer de vários institutos para satisfazer sua demanda como direito das obrigações, cumprimento de um contrato ou de um título de crédito, dentre outros. Após passar pelo processo de conhecimento, seu pedido seja deferido total ou parcialmente e a demanda seja para satisfação de crédito, após trânsito em julgado, passa-se à segunda fase: Processo de Execução. No caso de títulos executivos que preenchem os requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade, estes já adentram no processo de execução sem precisar passar por um processo de conhecimento. Com o novo Código de Processo Civil de 2015 o devedor é intimado a adimplir dentro de 15 (quinze) dias úteis, sob pena de pagar com acréscimo de multa de 10% cominada com 10% de honorários advocatícios desta segunda fase. Caso o devedor não efetue o pagamento, o credor pode se valer da penhora de seus bens, excetuados os impenhoráveis dispostos em Lei, podendo, na falta de outros bens, serem penhorados os frutos e rendimentos destes. O artigo 835 do CPC dispõe sobre a ordem da penhora, ipsis litteris: Art. 835.  A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira; II - títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado; III - títulos e valores mobiliários com cotação em mercado; IV - veículos de via terrestre; V - bens imóveis; VI - bens móveis em geral; VII - semoventes; VIII - navios e aeronaves; IX - ações e quotas de sociedades simples e empresárias; X - percentual do faturamento de empresa devedora; XI - pedras e metais preciosos; XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; XIII - outros direitos. § 1o É prioritária a penhora em dinheiro, podendo o juiz, nas demais hipóteses, alterar a ordem prevista no caput de acordo com as circunstâncias do caso concreto. § 2o Para fins de substituição da penhora, equiparam-se a dinheiro a fiança bancária e o seguro garantia judicial, desde que em valor não inferior ao do débito constante da inicial, acrescido de trinta por cento. § 3o Na execução de crédito com garantia real, a penhora recairá sobre a coisa dada em garantia, e, se a coisa pertencer a terceiro garantidor, este também será intimado da penhora. Assim, caso o credor não consiga a satisfação de seu crédito em espécie (dinheiro), títulos da dívida pública, títulos e valores mobiliários, veículos, ele adentra na penhora do imóvel do devedor. Caso esse imóvel satisfaça o credor e não exceda o valor da execução, poderá ser adjudicado se for sua vontade. Se não for a vontade do credor e o imóvel ultrapassar o valor do título executivo ele irá a leilão em hasta pública. Antes de iniciar o leilão um perito avaliador indica o preço mínimo a ser arrematado. Caso esse preço mínimo seja avaliado bem abaixo do valor de mercado poderá haver anulação da hasta pública. Nesta esteira trazemos um julgado muito interessante do Tribunal da Cidadania. Confira abaixo.

LEILÃO EM HASTA PÚBLICA – PREÇO VIL – AVALIAÇÃO – ERRO NOTÓRIO DO AVALIADOR JUDICIAL - AÇÃO ANULATÓRIA – DESCONSTITUIÇÃO DO ATO. Processo: AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1.198.524 - PR (2010/0104120-0)

No caso em tela, agravou-se decisão que negou provimento a Recurso Especial interposto apontando divergência jurisprudencial e ofensa ao artigo 535, I e II do CPC 1973.                Não vamos adentrar mais na seara processual, ficando apenas adstritos ao “direito substancial”.

O recurso especial foi interposto contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO - ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL - PREÇO VIL - CARACTERIZAÇÃO - AVALIAÇÃO - ERRO NOTÓRIO DO AVALIADOR JUDICIAL - PRECLUSÃO - INEXISTÊNCIA - APLICAÇÃO DOS ARTS. 683, I, E 620, DO CPC - DESCONSTITUIÇÃO DO ATO – DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO. 1. O erro provado do avaliador judicial é causa de repetição da avaliação, nos termos do art. 683, I, do Código de Processo Civil; 2. Não se há de falar em preclusão, pois a notícia de uma eventual sub-avaliação é fato novo, acerca do qual não pode haver preclusão de manifestação pelas partes."; 3. Para se verificar se a alienação judicial se realizou por preço vil não basta que o lanço vitorioso esteja condizente com o valor da avaliação; deve, sim, ser condizente com o real valor de mercado do bem, e este, por sua vez, deve estar corretamente refletido na avaliação; 4. A anulação de hasta pública não implica negação da tutela jurisdicional ao exequente; ao contrário, é medida que vai justamente ao encontro dos interesses dos próprios credores, uma vez que a expropriação do bem pelo seu justo e maior valor tende a satisfazer uma maior quantidade de créditos que desse patrimônio dependem. 5. A efetividade da tutela jurídica no processo de execução não significa simplesmente dar atendimento ao direito do credor; refere-se, sim, à satisfação desse crédito, porém, sem injusta e excessiva onerosidade ao devedor. "Daí a necessidade de se instruir corretamente o processo para que a alienação do bem penhorado alcance preço tanto quanto possível mais próximo do valor de mercado." (fls. 328/329).

Breve histórico da demanda: Nas razões recursais respectivas, os recorrentes apontam divergência jurisprudencial e ofensa aos seguintes dispositivos legais: a) art. 535, I e II, do CPC/1973, uma vez que não enfrentadas as omissões apontados em embargos de declaração; b) arts. 486 e 694, parágrafo único, I, do CPC/1973, porquanto incabível a ação anulatória com o fito de desconstituir a avaliação judicial não impugnada no procedimento executivo, sob o argumento de que a alegação de preço vil, por não se tratar de nulidade, extrapola as hipóteses legais, violando, em consequência, os arts. 243 e 245 do CPC/1973 e 166, I a VII, e 171, II, do CC/2002; c) arts. 183, 458, II e III, 460, 462, 473 e 517 do CPC/1973, uma vez que, no julgamento da apelação, o Tribunal extrapolou os limites do pedido inicial, decidindo com base em fundamento não arguido pela parte autora e não debatido pelas partes, conhecendo, ademais, de matéria preclusa, que não constitui fato novo; d) arts. 692 e 364 do CPC/1973 e 215 do CC/2002, ante a impossibilidade de se utilizar de avaliação realizada em outro processo como parâmetro para a caracterização do preço como vil; e) arts. 20, § 4º, 22 e 31 do CPC/1973, uma vez que, pelo princípio da causalidade, os arrematantes não podem ser condenados pela sucumbência.

À decisão do agravo negou-se provimento, mantendo a decisão do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná acima exposto