DAÇÃO EM PAGAMENTO – Diferença entre o valor do débito e o valor de mercado do imóvel

DAÇÃO EM PAGAMENTO – Diferença entre o valor do débito e o valor de mercado do imóvel - AgInt no Agravo em Recurso Especial  1.095.235 - DF (2017/0100626-8)-

No caso em tela o Agravante para quitar dívida com o Sistema Financeiro Imobiliário ofereceu a dação em pagamento de um imóvel cujo valor é de R$ 110.000,00 e o total da dívida de R$ 72.106,15. Que por o valor ser bem superior a dívida caracteriza enriquecimento ilícito do credor que deve devolver a diferença de valores. A sentença “a quo” julgou improcedentes os pedidos sob o fundamento, in verbis:  "o efeito do negócio jurídico entabulado entre as partes, dação em pagamento, é a extinção do crédito, qualquer que seja o valor da coisa dada em substituição. Desta maneira, não há que se falar em restituição de valor a maior eventualmente apurado na transação". O acórdão recorrido manteve a sentença sob os fundamentos, in verbis: É que, na hipótese vertente, a dação em pagamento fora decorrência do preceito constante no § 8° da Lei n° 9.514/97, segundo o qual "o fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27". Nesse tocante, não há que se falar em necessidade de o fiduciário promover, no prazo de 30 dias, leilão público para a alienação do imóvel, se tais procedimentos foram dispensados e, por conseguinte, todos os insertos nos seus parágrafos. É dizer: dispensado o procedimento previsto no artigo, inexiste amparo para a aplicação contida no seu § 4° - de o credor entregar ao devedor a importância que sobejar, nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão. De outro vértice, restou incontroverso que parte autora, sem cogitar qualquer vício na manifestação de sua vontade, livre e autonomamente, ofertou o bem, dado em garantia da divida, no intuito de quitar integralmente o seu débito. Ademais, a leitura do aludido instrumento público, pelo qual se operou a dação em pagamento, revela que ressalva alguma fora feita tangente a evidenciar um possível acerto quanto à eventual diferença apurada. Ora, como é cediço, pela dação em pagamento "o credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida" (art.356, CC). Nesse sentido, vale frisar, é indiferente se a coisa recebida ostenta valor superior ou inferior à prestação original, pois ela é recebida em substituição da prestação que era originalmente devida. Nisso, pois, consiste o acordo liberatório: é acordo in solutione. (Grifo nosso) No Recurso Especial que foi negado o seguimento a i. Ministra Isabel Gallotti assim decidiu, in verbis: Em caso de inadimplemento em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve se dar na forma da legislação especial, isto é, dos artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. Nesses casos, o credor deverá entregar o saldo que sobejar ao valor da dívida e despesas com a alienação do bem no leilão, na forma do § 4º do art. 27 da Lei n.9.514/97. Ocorre que, no presente caso, o devedor se utilizou da dação em pagamento prevista no § 8º do artigo 26 da Lei n. 9.514/1997, portanto, não há falar-se em devolução de valor ao autor em razão da aplicação do § 4º do art. 27 da Lei n. 9.514/97, expressamente excluída pelo texto da legislação federal. Conforme consignado no acórdão recorrido, a dação em pagamento possibilita ao credor avaliar a conveniência ou não de receber o bem no lugar da obrigação devida e também assegura ao devedor a quitação da dívida. E utilizou precedente da própria corte, verbis: II - A origem do instituto da dação em pagamento (datio in solutum ou pro soluto) traduz a idéia de acordo, realizado entre o credor e o devedor, cujo caráter é liberar a obrigação, em que o credor consente na entrega de coisa diversa da avençada, nos termos do que dispõe o art. 356, do Código Civil; III - Para configuração da dação em pagamento, exige-se uma obrigação previamente criada; um acordo posterior, em que o credor concorda em aceitar coisa diversa daquela anteriormente contratada e, por fim, a entrega da coisa distinta com a finalidade de extinguir a obrigação; IV - A exigência de anuência expressa do credor, para fins de dação em pagamento, traduz, ultima ratio, garantia de segurança jurídica para os envolvidos no negócio jurídico, porque, de um lado, dá ao credor a possibilidade de avaliar, a conveniência ou não, de receber bem diverso do que originalmente contratado. E, por outro lado, assegura ao devedor, mediante recibo, nos termos do que dispõe o art. 320 do Código Civil, a quitação da dívida; V - Na espécie, o recorrente não demonstrou, efetivamente, a anuência expressa do credor para fins de comprovação da existência de dação em pagamento, o que enseja a vedação de exame de tal circunstância, nesta Corte Superior, por óbice da Súmula 7/STJ; VI - Recurso especial improvido. (REsp 1138993/SP, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, DJe 16.3.2011)

OBSERVAÇÃO: No caso em tela, o devedor se precipitou ao fazer a dação em pagamento. E como não houve nenhum acordo de que o credor tivesse que devolver algum valor a mais, a dação resolveu-se por si só, ou seja, ficou a coisa, o imóvel, pela dívida.  Ocorre que, no presente caso, o devedor se utilizou da dação em pagamento prevista no § 8º do artigo 26 da Lei n. 9.514/1997, portanto, não há falar-se em devolução de valor ao autor em razão da aplicação do § 4º do art. 27 da Lei n. 9.514/97, expressamente excluída pelo texto da legislação federal.